위기 상황에서 빛을 발하는? 일본의 루과장. (환차익을 부동산에 적용하면서.)

매일매일 일본 건물주로서 살아가는,

일어나는 것들.

 

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코로나로 사회와 경제가 불안정해지니, 가장 먼저 타격이 오는 곳이 있다. (물론 의료나 개인건강 면에서 가장 중요하고, 1순위이다.)

바로 주식과 환율.

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주식이 급락한다.

그리고 환율이 치솟는다.

그리고 치솟는 환율은 당연히 달러이다. 달러는 기축통화니까말이다.

그런데,, 달러와 함께 다니는 놈(?)이 하나 더 있다. 바로 엔화이다.

엔화는 비공식적(?) 아시아의 기축통화이다. 전세계적으로보면 달러 다음의 2등통화라고나 할까.

뭐,, 내 뇌피셜이라고 해도 할 말은 없다. 난 그저그런 지나가던 투자자일뿐이니까.

하지만 늘 그렇듯이, 과거의 기록의 그래프가 증명해왔다.

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도쿄에 건물을 사서 월세를 받으며 여러 장점이 있다.

높은 수익률, 레버리지 활용, 안정적 운영(공실 우려가 적음), 관리회사가 있어 마음이 편함 등...

그리고 숨겨진 장점이 하나 더 있다.

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바로, 환차익.

 

나는 지금 도쿄의 건물로

실투 대비 매월 약 10%의 수익률을 거두고 있는데,

이는 "엔화"로 따졌을 때이다.

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간략히 설명하자면, 실투 대비 10%의 수익률이란,

내가 실제투자금액을 1,200만엔을 넣고, 월 10만엔을 벌고 있는 것이다.

실제 들어간 돈이 1,200만엔.

그리고 매월 버는 돈이 10만엔.

매년 100만엔 = 실투의 10%이다.

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그런데 내가 한국인으로서 얻는 또 다른 이점이 바로 환율의 차이이다.

환율은... 우리나라가 "안정적"이라면 크게 이득을 얻는 지점은 아니다.

하지만 어떤 추세에서 약간의 흔들림이라도 생기면 그 즉시 영향을 주는 지점이다. 그것도 아주 많이.

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한국 원화는 아직까지는 안전자산으로 취급되지 않는다.

혹자는 위안화와 함께 간다고도 하고, 혹자는 아니라고 하기도 하고.

그 안정도가 얼마만큼인지는 모르겠다.

난 그저 내가 번 돈을 여기저기 넣어서 돈 벌고 싶어하는 그저그런 투자자일뿐, 경제나 환율, 금리 등의 관계를 면밀하게 아는 사람이 아니라서...

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분명히 아는 것은 원화가 흔들릴 때 안전자산은 가치가 올라간다는 것.

이말은, 원화가 떨어질 때, 달러/엔화/금은 올라간다.

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결론적으로,

"원"으로 갖고 있던 내 자산이 "원"이 불안해질때마다 "엔"으로 바뀐 내 자산은 더 비싸진다.

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내가 실제 투자금액을 1,200만엔을 넣었다고 치자.

그당시 환율은 100엔=1,000원 수준이었다.

그런데 위기상황이 왔다. 100엔=1,100원이 되었다.

어떤 상황이 왔다는 것 만으로도,

내 도쿄의 건물은 그대로이고/나도 그대로이고/투자한 실투금액도 그대로인데

10%의 가치상승(비싸졌다.)이 나타났다.

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또한...

월세를 매월 10만엔씩 받는다고 치면,

매월 10만엔=100만원을 받았다가, (100엔=1,000원)

어떤 상황이 왔다는 것 만으로도,

나는 이제 매월 110만원 (100엔=1,100원)을 받는다.

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물론, 단순계산이고, 수수료는 빠졌고, 매번 그 즉시 환전하지 않으므로

수익이 완전한 수치는 아니다. 개념을 설명하기 위해 예시를 든 것이다.

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물론, 그 반대의 일도 일어난다.

오히려 엔화 가치가 떨어져서 "환차손"이 일어나는 것이다.

만일 100엔=900원이 된다면, 나는 앉은 자리에서 실투의 10%의 손실과,

매월 10%의 손실된 월세를 받게 된다.

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그런데... 어느쪽이 더 가능성이 클까?

"한국"의 원화가 떨어질 가능성 vs "엔화"의 안전자산으로써의 가치 하락

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나는 그저 전자를 선택한 것 뿐이다.

많은 사람들이 안전자산이라고 여기는 달러/금 투자를 하고...

한국 주식보다는 미국 주식을 사들이듯 말이다.

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그래서...

한국 부동산 대신 일본 부동산을 선택했다. "환차익"의 관점에서 말이다.

 

(부동산의 본질인, 시세차익/수익률에 대해서는 나중에 글을 써보겠다.)

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원/100엔 환율 추세선