매일매일 일본 건물주로서 살아가는,
일어나는 것들.
나는 일본에 건물이 있다. 도쿄도 신주쿠 구에.
2019년 말에 취득해서 이제 운영한지 3개월 정도 되었다.
부동산 투자를 하는 사람이라면 레버리지의 중요성을 알테다. 레버리지 없는 부동산 투자는 없을 정도이니.
아, 물론 자본가와 잘나가는 사업가는 제외... 넘사벽의 사람들.
나 같은 평범한 월급쟁이가 부동산 투자를 하려면 돈 많은 빽이 필요하다. 그 빽은 바로? 은행.
부동산 투자를 시작할 때, "돈은 어디서 났어? 엄마아빠론?" (부모님한테 증여받는 것을 흔히들 엄마론, 아빠론이라 부른다.) 이런 질문을 많이 받았는데, 그에 대한 내 대답은, "돈은 은행에 많아~"
그렇다. 사람들은 예금,적금으로 은행에 돈을 열심히 저축한다. 나중에 큰 나무가 될 씨앗으로, 무럭무럭 성장중인 저축액들. 나 역시 처음은 '닥.저축(닥치고 저축)'으로 시작했으니 예금,적금이 나쁘다는 말은 아니다. 오해하지 않기를..
은행은 쌓여가는 현금을 보며 무슨 생각을 할까? 언젠가 예금자가 찾으러 올 수도 있으니 잘 보관해둬야지?
음, 아니다. 은행은 이렇게 예금자가 돈을 찾으러 오는 대비용 자금을 10% 남짓만 보유하고 있으면 된다. (지급준비율) 나머지 90%는 그럼... 제발 빌려가세요!
은행은 자고로 금리차를 통해서 먹고사는 곳이다. 즉 은행에게 돈을 맡기로 오는 사람한테 지급하는 금리보다 은행이 돈을 빌려주는 사람에게 받는 금리가 높아서, 그 차익을 먹고 사는 것이다. (예대마진)
그렇다면 돈이 젤 많이 쌓여있고 빌려주고 싶어서 안달난 곳은 어디?
빌려주고 싶어 죽겠다!!! 하는 곳은 당연히 금리도 유리할테다. (사람들이 안빌려가니까!)
그렇게 시선이 닿은 곳은 바로 일본.
일본 부동산이라니... 잃어버린 20년, 아니 30년의 바로 그 곳?!!
ㅇㅇ, 바로 그 곳. 일본이었다. 이 이야기는 나중에 자세히 하도록 하고...
이번에 일본에서 건물을 사면서 받은 금리는 1.5%였다. 정말 만세!를 불러일으키는 아름다운 숫자.
그리고 건물에서 나오는 임대료 명목 수익율은 6%. 만만세!
LTV 규제도 딱히 없다, 은행 규정만 있을 뿐. 만만만세!
얼만큼 돈을 싸게 빌려서 레버리지를 활용하느냐, 그것이 수익형의 핵심이다.
싸게 빌릴 수록, 내 수익이 늘어나니까. 지금 가장 싸게 빌릴 수 있는 곳이 바로 일본이다.
수익형은 부동산의 꽃이다. 한국의 대부분 부동산 투자가 "차익형"에 쏠리고 있는데, 나는 "수익형"을 택했다.
매월 현금을 가져다준다는 것, 그것이 주는 심리적 안정감은 이루 말할 수 없다.
많은 책과 투자 선배들의 이야기를 보면서 어렴풋이 생각만 해봤지만, 실제로 겪어보니 "참 좋은데 어떻게 표현할 방법이 없네"
얼마전 김작가TV에서 천영록 작가님(연봉 4억 트레이더)의 인터뷰를 보았다.
요즘 유행하는 단어인, fuck you money에 대해 이야기하셨다.
경제적 자유를 이룬다는 것은 바로 이 fuck you money를 가질 수 있다는 것인데,
다소 표현이 과격하긴 하지만,
내가 하기 싫은 일에 "싫은데?" 라고 말할 수 있게 되는 빽이라는 것이다.
나는 원래도 그닥 직장을 좋아하지도 싫어하지도 않았을 뿐더러 그냥 다녀야 해서(?) 다니는 것도 있었다. 한마디로 크게 목적의식이 없었던 삶이랄까.
그런데 부동산을 알게 되면서부터 이런 태도가 완전히 변했는데, 난 오히려 부동산 투자를 시작하면서 회사에 더 충성적인 사람이 되었다.
이유는.... 월급쟁이 투자자들이라면 알테다... ^^
저금리 이야기를 하다가 딴길로 많이 샜다.
결론은, 저금리를 활용해서 얻게 된 건물은 내가 소중한 월세를 가져다 주고 있고, 그 수익율이 한국과 비교할 수 없을 정도로 높다. 그리고 그 소중한 월세=현금흐름은 내 또다른 투자의 바탕이 되어 줄테다. (fuck you money로 사용되진 않을거다...^^;;)
만일 1억에 50만원을 받을 수 있는 수익형 부동산이 있다고 치자. 그게 오피스텔이라고 하면 이해가 쉬울 테다.
1억원을 전액 내가 들고 있는 돈으로 넣을 수도 있겠지만, 은행에서 '돈 좀 제발 빌려가 ㅠㅠ'하면서 50%를 줬다. 그럼 5천만원으로 이 부동산을 살 수 있게 된다.
- 1억원에 50만원의 현금흐름이 나오는 부동산의 수익율은 6%이다.
은행이 대출이자를
- 3%로 주었다 -> 연 150만원을 이자로 내야한다 -> 월 12만 5천원을 내야 한다 -> 그런데 난 월 50만원을 월세로 받는다 -> 남는 돈은 37만 5천원 -> 수익율이 9%가 되었다.
- 1.5%로 주었다 -> 연 75만원을 이자로 내야한다 -> 월 6만 2500원을 내야 한다 -> 그런데 난 월 50만원을 월세로 받는다 -> 남는 돈은 43만 7500원 -> 수익율이 10.5%가 되었다.
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